Dispositif ANRU : Devenez propriétaire d’un bien immobilier neuf avec une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %
L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) mène de vastes programmes de réhabilitation de certains quartiers. Pour encourager la mixité sociale, l’État accorde une TVA réduite à 5,5 % pour l’achat de logements neufs situés dans (ou à proximité immédiate de) ces zones. Une opportunité rare d’acquérir de l’immobilier neuf à prix cassé.
Pourquoi investir en zone ANRU ?
Les avantages, pour vous :
✅Une économie massive à l’achat : La TVA passe de 20 % à 5,5 %, soit une décote immédiate de 14,5 % sur le prix d’achat de votre bien neuf !
✅Un potentiel de plus-value très fort : Les quartiers ANRU sont en pleine transformation (nouveaux transports, commerces, écoles). À terme, votre bien va mécaniquement se valoriser.
✅Les atouts du neuf : Frais de notaire réduits, normes énergétiques (RE2020), absence de travaux, garanties constructeur.
À qui s’adresse cette solution ?
✅Aux primo-accédants cherchant à acheter leur résidence principale neuve tout en maîtrisant leur budget.
✅Aux ménages de la classe moyenne (le dispositif étant soumis à des plafonds de ressources : Consultez le site de l’ANIL (plafonds 2026)).
✅Aux investisseurs « pari sur l’avenir » (sous certaines conditions de location encadrées comme le PLS) qui misent sur le renouveau d’un quartier pour générer de la plus-value.
Quelles sont les conditions à respecter ?
✅Le bien neuf doit se situer à l’intérieur d’une zone ANRU ou d’un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV), ou dans un périmètre de 300 mètres autour.
✅Le bien doit constituer la résidence principale de l’acquéreur.
✅L’acquéreur doit respecter des plafonds de revenus (établis selon la zone géographique et la composition du foyer).
✅Conserver le bien pendant 10 ans (une revente anticipée entraîne un remboursement partiel de la différence de TVA, sauf cas exceptionnels).
Pourquoi investir maintenant ?
Les projets de rénovation urbaine transforment radicalement le visage de nos villes (arrivée de nouvelles lignes de tramway ou de métro, parcs, équipements sportifs).
Acheter aujourd’hui en zone ANRU, c’est payer le « prix d’hier » pour un quartier qui aura la « valeur de demain ».
Besoin d’accompagnement ?
Nos conseillers Heritium Patrimoine sont à votre disposition pour simuler votre projet d’investissement locatif avec cette solution, évaluer l’optimisation fiscale et la rentabilité potentielle.
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Foire aux questions – Dispositif ANRU
Oui, c’est à étudier au cas par cas ! Le cumul de la TVA réduite et du PTZ constitue le levier financier le plus intéressant pour devenir propriétaire de sa résidence principale.
Vous devrez rembourser le différentiel de TVA (entre 5,5% et 20%) à l’État, déduit d’un abattement de 10% par année de détention. Ce remboursement est toutefois annulé en cas de force majeure (divorce, décès, mutation pro…).
Oui, il y a bien un plafonnement de ressources (revenu fiscal de référence N-2) qui sont revalorisés chaque année. Consultez le site de l’ANIL (plafonds 2026).
Non pas possible, l’ANRU est fait pour la résidence principale. Cependant, il existe des dispositifs (comme le PLS) permettant aux investisseurs de bénéficier de la TVA à 5,5 % et de faire du locatif sous condition de louer sous plafonds de loyers pendant au moins 15 ans.
Ce sont des quartiers ciblés par les pouvoirs publics pour bénéficier de financements massifs destinés à rénover l’habitat, créer des espaces verts et développer les transports et commerces. Consultez la carte sur le site de l’ANRU.